第187章 一条船

第187章 一条船 (第2/2页)

问题是，类似于周总那种工抵房，是主动投入的，大家对项目都有信心，周总甚至因为投资工抵房大赚了一笔。而类似于这个项目的工抵房，是被迫拿的，关键是，没有人对这个项目有信心。
　　
　　这里，最要命的是，这个房地产开发公司并没有交付所有的土地出让金，所以就算是各大供应商来闹也没用。如果真的停工了，那么土地可能都没了，到时候银行往回收款的时候，在企业破产流程里，银行的抵押贷款肯定是要优先清偿的。到时候，所有的供应商必然血本无归。
　　
　　“这家供应商玩的非常野，已经准备破釜沉舟了，他们说了，能够支持他们的供应商，在拿到预售许可证之后，获取的部分资金会优先结算，而且还可以支付银行贷款利息，估计就是一年6个点左右；如果不配合的，就等着最后再拿钱，而且还没利息。不服就去起诉，反正一旦起诉，房地产公司这边触发面对家乡那边银行的保护机制，先行保全所有资产，起诉方是绝对拿不到钱的，还要搭上时间和起诉费。”孙磊说了半天，可算是讲清楚了。
　　
　　“问题是，一年的时间，拿到预售许可证又有什么用？”颜辉还是了解房地产的运行规则的，“这些钱拿到了，也会进入政府的监管账户，开发商不能全部用掉吧？”
　　
　　这里就必须讲一个逻辑了。一般来说，土地拍下来之后，地基打好，盖了几层之后，开发商就可能拿到商品房预售许可证。拿到这个证就可以卖房。
　　
　　但是，问题是，这个钱不会直接进入开发商的账上，而是会放在政府的监管账户上，直到“主体结构封顶”才能允许开发商动用大部分。这也就是为什么很多楼房是盖到封顶才烂尾，因为这个时候开发商就可以动用大部分房款了。
　　
　　这里还有一个小知识，那就是到了封顶这一刻，项目建设其实才完成了不到一半。
　　
　　封顶前，最大的资金成本是钢筋水泥这些东西，而封顶后是重人工、重配套投入。
　　
　　一般来说，在预售之后获得的钱，开发商只能用30%，而封顶之后，就能动用一大半，比如说80%。因此开发商会不惜一切代价把楼封顶。毕竟好一点的项目，到封顶的实话已经卖出去不少，那时候的80%可不是一笔小数目。
　　
　　“我估计他们是想封顶，这个项目里，因为这个开发商现在想办法获得了所有的钢筋水泥，并且利用交付后两个月的账期大量进行使用、二次加工，以至于前期的资金成本变得非常小。他们预售之后，只要卖的多一点，就能先用来支付部分土地出让金和部分利息，甚至用来缴纳政府的土地出让金滞纳金。然后我估计他们会继续拖着供应商的帐，一直拖到封顶。封顶之后，他们如果房子卖得不错，就能解决很多问题了。”孙磊解释道，“但是这个地方偏，房子能不能卖好，这些供应商也没底。所以，现在供应商们一个个都急死了，却也不敢说什么。就比如说朱总，他现在强行把没用掉的钢材拿回来，倒也是还行，但是起码损失一半，然后工地停工、开发商完蛋，剩下的一半他肯定拿不回来了。”
　　
　　“明白了，强行把所有人拉上一条船了。”颜辉点了点头。